Pytania i odpowiedzi dotyczące rozliczenia podatkowego inwestycji w nieruchomości

Sprzedaż i zakup nieruchomości a VAT

1. W jakich wypadkach sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a w jakich PCC?

   Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT jeśli jest realizowana przez podatnika VAT. Sprzedaż nieruchomości przez podatnika VAT może być opodatkowana VAT według stawki właściwej (8% lub 23%) lub może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

   Jeśli sprzedaż nieruchomości realizuje osoba, która nie jest z tego tytułu podatnikiem VAT, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Opodatkowaniu PCC podlega także sprzedaż nieruchomości, która korzysta ze zwolnienia z VAT.

   Podsumowując, sprzedaż nieruchomości zawsze podlega opodatkowaniu VAT (według stawki 23% lub 8%) albo opodatkowaniu PCC według stawki 2%.

   Odstępstwem od ww. reguły jest sytuacja, w której sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z PCC. W takim wypadku możliwe jest, że sprzedaż nieruchomości – mimo, że nie podlega VAT lub jest zwolniona z VAT – będzie też zwolniona z PCC. Jest to jednak sytuacja wyjątkowa w standardowym obrocie nieruchomościami.

   Podstawa prawna: art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT, art. 2 pkt 4, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy PCC

2. Czy sprzedaż działki rolnej jest zwolniona z PCC?

   Z podatku PCC zwolniona jest sprzedaż własności gruntów rolnych, jeśli spełnione są następujące warunki:

   • grunty będące przedmiotem sprzedaży stanowią gospodarstwo rolne, tj. obejmują obszar o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy i nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,
   • wskutek sprzedaży gruntów zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha,
   •  gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

   Podstawa prawna: art. 9 pkt 2 Ustawy PCC

3. Jakie są inne zwolnienia z PCC dotyczące sprzedaży nieruchomości?

   Oprócz sprzedaży gospodarstwa rolnego, ze zwolnienia z PCC korzystają także następujące rodzaje transakcji dotyczących nieruchomości:

   • sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):

   a) nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,

   b) nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,

   c) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska

   - w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty);

   • sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:

   a) w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,

   b) w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych;

   • zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn;
   • sprzedaż nieruchomości dokonaną w ramach realizacji prawa do rekompensaty w rozumieniu ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2017 r. poz. 2097) - do wysokości kwoty odpowiadającej wartości zrealizowanego prawa do rekompensaty.

   Podstawa prawna: art. 9 pkt 3, 4, 5, 15 Ustawy PCC

4. Kto jest podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości?
5. Kto jest podatnikiem PCC z tytułu sprzedaży nieruchomości?
6. Odziedziczyłem nieruchomość gruntową. Dokonałem jej podziału na mniejsze działki i uzyskałem dla nich decyzje o warunkach zabudowy. Czy z tytułu ich sprzedaży będę podatnikiem VAT?
7. Kupiłem działkę na cele rekreacyjne. Po jakimś czasie wydzieliłem z niej część i zamierzam sprzedać ją z zyskiem. Czy będę działał w charakterze podatnika VAT?
8. Zamierzam sprzedać nieruchomość gruntową. Sam nie podejmowałem wobec niej żadnych czynności, ale udzieliłem nabywcy pełnomocnictwa do uzyskania warunków zasilania z PGE, zawarcia umów przyłączeniowych, warunków przyłączenia do sieci wod-kan. itd. Czy będę podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości?
9. Zamierzam kupić, wyremontować i sprzedać mieszkanie zyskiem. Czy będę działał jako podatnik VAT sprzedając nieruchomość?
10. Posiadam nieruchomość gruntową, którą do tej pory oddawałem w dzierżawę. Czy z tytułu jej sprzedaży będę podatnikiem VAT?
11. Posiadam mieszkanie, które przez kilka lat było wynajmowane, czy z tytułu jego sprzedaży będę podatnikiem VAT?
12. Razem z małżonkiem zamierzamy sprzedać nieruchomość, która należy do naszego majątku wspólnego. Kto będzie podatnikiem VAT z tytułu tej sprzedaży?
13. Zamierzam sprzedać nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, na którą składa się kilkanaście działek. Czy muszę analizować skutki w podatku VAT dostawy każdej działki z osobna?
14. Na działce znajdują się budynki i budowle, ale kupujący natychmiast po nabyciu działki dokona ich wyburzenia. Czy działkę tę uznać należy za niezabudowaną?
15. Zamierzam sprzedać działkę zabudowaną budynkiem. Czy skutki podatkowe w podatku VAT powinienem ustalić osobno dla budynku oraz dla działki?
16. Czy sprzedaż działki niezabudowanej podlega opodatkowaniu VAT czy PCC?
17. Czy sprzedaż lokalu podlega opodatkowaniu VAT czy PCC?
18. Czy sprzedaż mieszkania na rynku wtórym korzysta ze zwolnienia z VAT?
19. Kupuję stare lokale i przeprowadzam w nich generalny remont, a następnie sprzedaję je z zyskiem. Lokale traktuję jako towary handlowe. Poniesione przeze mnie nakłady mogą przekraczać 30% wartości lokalu. Czy do dostawy lokali znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT?
20. Czy można zrezygnować ze zwolnienia z VAT sprzedaży lokalu lub budynku?
21. Sprzedaję mieszkanie przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia – czy mogę zastosować zwolnienie z VAT?
22. Wykorzystywałem lokal na potrzeby działalności zwolnionej z VAT – najmu na cele mieszkaniowe. Czy jego sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu VAT?
23. Według jakiej stawki VAT opodatkowana jest dostawa gruntu?
24. W jakich wypadkach dostawa budynku lub lokalu opodatkowana jest według stawki VAT wynoszącej 8%?
25. Czy za lokal mieszkalny opodatkowany 8% stawką VAT można uznać lokal mieszkalny wykorzystywany do działalności gospodarczej?
26. Według jakiej stawki VAT opodatkowana jest sprzedaż apartamentu w aparthotelu?
27. Kiedy dostawa budynku lub lokalu opodatkowana jest według stawki VAT wynoszącej 23%?
28. Zamierzam kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, które będzie przeznaczone na wynajem – czy mam prawo do odliczenia VAT naliczonego?
29. Kiedy zrezygnować ze zwolnienia z art. 113 ust. 1 Ustawy VAT?
30. Czy faktura wystawiona na oboje małżonków przez dewelopera uprawnia do odliczenia VAT w całości przez jednego z nich?
31. Zarejestrowałem się jako podatnik VAT czynny i zapłaciłem zaliczkę na poczet ceny nabycia lokalu użytkowego, który jest obecnie w budowie. Po nabyciu lokalu zamierzam go wynajmować. Czy już teraz mogę wystąpić o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym?
32. Nabyłem lokal w stanie deweloperskim. Następnie poniosłem koszy na jego wykończenie i wyposażenie. Lokal zamierzam przeznaczyć na cele wynajmu krótkoterminowego. Czy przysługuje mi prawo do odliczenia w związku z tymi wydatkami?
33. Odliczyłam VAT od nabycia lokalu w 2016 roku. Zamierzam sprzedać tę nieruchomość w 2022 r. Czy będę zobowiązana do dokonania korekty VAT naliczonego?

Najem nieruchomości a VAT

1. Czy najem nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT?

   Najem zawsze stanowi usługę podlegającą opodatkowaniu VAT (ale może znaleźć zastosowanie zwolnienie przedmiotowe lub podmiotowe z podatku VAT).

   Zgodnie ze stanowiskiem polskich organów podatkowych, które ma oparcie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, każdy najem – niezależnie od tego, czy dotyczy majątku prywatnego czy firmowego i czy wynajmujący założył działalność gospodarczą – stanowi usługę w rozumieniu Ustawy VAT.

   Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler:

   Wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które powinno być uznane za "działalność gospodarczą" w rozumieniu art. 4 ust. 2 szóstej dyrektywy (77/388/EWG) w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych, jeśli odbywa się on w celu uzyskiwania z niego stałego dochodu.

   Mając na uwadze powyższe, inwestor, który zawiera umowę najmu swojej nieruchomości automatycznie staje się z tego tytułu podatnikiem VAT.

   Podstawa prawna: art. 8 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT

2. Czy podatnik wynajmujący nieruchomość może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT?

   Inwestorzy prywatni często korzystają ze zwolnienia podmiotowego z podatku VAT wynikającego z art. 113 ust. 1 Ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

   Podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą może korzystać ze zwolnienia, jeśli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy kwoty 200.000 zł w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym.

   Przez wartość sprzedaży należy rozumieć wynagrodzenie otrzymywane przez wynajmującego z tytułu świadczenia usług najmu netto (bez podatku VAT). Sumowaniu podlega zarówno obrót z tytułu najmu na cele mieszkaniowe (który korzysta ze zwolnienia z VAT), jak też z tytułu najmu na cele inne niż mieszkaniowe (który co do zasady podlega opodatkowaniu wg stawki 8% lub 23%).

   Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 15 lutego 2021 r. o sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.861.2020.2.MH:

   skoro świadczone przez Wnioskodawczynię usługi najmu nieruchomości zarówno osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, jak i podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą na cele mieszkaniowe ich pracowników oraz najem miejsca postojowego, nie mają charakteru pomocniczego, są bowiem podstawową działalnością Wnioskodawczyni i dotyczą transakcji związanymi z nieruchomościami, to należy je wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

   O ile więc podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży wynoszącej 200.000 zł, ma prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego do momentu przekroczenia tej kwoty. W przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, podatnik zobowiązany jest do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług.

   Podatnik korzystający ze zwolnienia podmiotowego nie musi składać zgłoszenia rejestracyjnego na podatek VAT.

   Jednocześnie taki podatnik nie posiada prawa do odliczenia podatku VAT.

   Podstawa prawna: art. 113 ust. 1, ust. 9 i ust. 2 pkt 2 lit. a Ustawy VAT

3. Oprócz najmu nieruchomości prowadzę jeszcze inną działalność gospodarczą. Czy mogę skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT?

   Ustawa VAT zawiera katalog wyłączeń z możliwości stosowania zwolnienia podmiotowego z VAT. Jeżeli podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie, który wyłącza zwolnienie, to także usługi najmu świadczyć będzie jako podatnik VAT czynny.

   Zwolnień wynikających z art. 113 ust. 1 i ust. 9 Ustawy VAT nie stosuje się do podatników:

   1) dokonujących dostaw:

   a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy (wyroby (złom) z metali szlachetnych lub z udziałem tych metali, wyroby z bursztynu, biżuteria artystyczna stanowiąca antyki),

   b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, z wyjątkiem: energii elektrycznej (CN 2716 00 00), wyrobów tytoniowych, samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

   c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,

   d) terenów budowlanych,

   e) nowych środków transportu,

   f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie: preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1), komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26), urządzeń elektrycznych (PKWiU 27), maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28).

   g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do: pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3), motocykli (PKWiU ex 45.4);

   2) świadczących usługi:

   a) prawnicze,

   b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

   c) jubilerskie,

   d) ściągania długów, w tym factoringu;

   3) nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

   Podstawa prawna: art. 113 ust. 13 Ustawy VAT

4. Czy można zrezygnować ze zwolnienia z art. 113 ust. 1 i ust. 9 Ustawy VAT?
5. Nabyliśmy mieszkanie do majątku wspólnego i wynajmujemy je - który z małżonków jest podatnikiem VAT z tytułu najmu?
6. Czy najem na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT?
7. Czy najem może podlegać opodatkowaniu stawką 8% VAT?
8. W jakich sytuacjach najem opodatkowany jest według stawki VAT wynoszącej 23%?
9. Jak opodatkowany jest najem lokalu na rzecz operatora aparthotelu?
10. Co stanowi podstawę opodatkowania z tytułu usług najmu?
11. Kiedy powstaje obowiązek podatkowy z tytułu usług najmu?
12. Kiedy należy wystawić fakturę dokumentującą najem?
13. Mieszkam za granicą i nie jestem zarejestrowany na VAT w Polsce. Wynajmuję lokal w Polsce firmie będącej czynnym podatnikiem VAT. Kto i gdzie jest zobowiązany do rozliczenia VAT od najmu?
14. Kupiłam mieszkanie od dewelopera 3 lata temu na własne potrzeby mieszkaniowe. Nie prowadzę działalności gospodarczej i nie jestem podatnikiem VAT. Obecnie chciałabym po raz pierwszy wynająć nieruchomość na rzecz podmiotu zarządzającego nieruchomościami, który będzie ją wykorzystywał do świadczenia najmu krótkoterminowego. Czy przysługuje mi prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości?
15. Nabyłem apartament z zamiarem świadczenia usług najmu krótkoterminowego i jako podatnik VAT czynny odliczyłem VAT naliczony przy jego nabyciu. Obecnie, po 5 latach od zakupu apartamentu, rozważam oddanie go w najem długoterminowy na cele mieszkaniowe. Czy jestem zobowiązany do korekty VAT naliczonego związanego z nabyciem lokalu?
16. Odliczyłem VAT od wydatku na nabycie lokalu użytkowego w 2020 r., działając jako podatnik VAT czynny. Lokal wynajmuję bankowi na potrzeby prowadzenia oddziału. Od stycznia 2023 roku chciałbym skorzystać ze zwolnienia z VAT z art. 113 Ustawy VAT. Czy ma to wpływ na prawo do odliczenia?

Sprzedaż i zakup nieruchomości a PIT

1. Zamierzam sprzedać mieszkanie niezwiązane z działalnością gospodarczą po upływie 6 lat od jego zakupu. Czy sprzedaż mieszkania będzie podlegała opodatkowaniu PIT?

   Opodatkowaniu PIT podlega odpłatne zbycie

   a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

   b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

   c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

   Przykładowo więc, jeśli nieruchomość została zakupiona w czerwcu 2015 r., jej sprzedaż po 1 stycznia 2020 roku nie podlega opodatkowaniu PIT.

   Powyższa regulacja nie ma zastosowania jeśli zbycie nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej – tj. podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

   Co do zasady regulacja ta nie ma ponadto zastosowania jeśli:

   • zbycie dotyczy nieruchomości niemieszkalnych wykorzystywanych aktualnie na potrzeby związane z działalnością gospodarczą,
   • zbycie dotyczy nieruchomości niemieszkalnych, które zostały już wycofane z działalności gospodarczej, ale między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

   Podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt 8, ust. 2, ust. 3, art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy PIT

2. Otrzymałam mieszkanie w spadku. Czy muszę czekać 5 lat, by sprzedaż nie spowodowała opodatkowania PIT?

   Opodatkowaniu PIT podlega odpłatne zbycie

   a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

   b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

   c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

   W przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku nieruchomości okres, o którym mowa w powyższym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.

   Jeśli więc minęło już 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę, to sprzedaż nieruchomości przez spadkobiercę nie podlega opodatkowaniu PIT niezależnie od tego, jak długo był on właścicielem nieruchomości.

   Podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 Ustawy PIT

3. Nabyłem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w 2001 roku, natomiast w roku 2020 zostało ono przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu. Od którego momentu należy liczyć upływ terminu pięcioletniego?

   Opodatkowaniu PIT podlega odpłatne zbycie

   a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

   b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

   c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

   Wskazany termin liczyć należy od końca roku kalendarzowego, w którym nabyte zostało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, tj. od końca 2001 r. Termin upłynął z końcem 2006 r. Na jego bieg nie ma wpływu okoliczność ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu.

   Stanowisko takie zajął m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 11 lutego 2021 r. o sygn. 0115-KDIT2.4011.815.2020.1.MD:

   W sytuacji, w której podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie nastąpiło ustanowienie na jego rzecz prawa odrębnej własności tego lokalu, w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, za datę nabycia lokalu (nieruchomości), o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać dnia ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu. Mamy tu bowiem do czynienia ze zmianą formy prawnej przysługującego podatnikowi zbywalnego prawa do lokalu. Nabycie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy, następuje w momencie ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

   Podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT

4. Zamierzam zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia. Czy skorzystam ze zwolnienia z PIT?
5. Wiele lat temu nabyłem grunt, którego jestem właścicielem. Właśnie zakończyłem budowę budynku na gruncie i zamierzam go sprzedać. Od kiedy liczyć upływ terminu pięcioletniego?
6. Sprzedałam nieruchomość po 2 latach od jej nabycia. Czy mogę skorzystać ze zwolnienia z PIT ponosząc wydatki na cele mieszkaniowe?
7. Czy wydatek na nabycie mieszkania, które będzie przez jakiś czas wynajmowane, a dopiero później podatnik w nim zamieszka, uprawnia do zastosowania zwolnienia z PIT?
8. Jakie są skutki niedopełnienia warunków zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy PIT?
9. Jakiego rodzaju wydatki uznać można za poniesiona na własne cele mieszkaniowe?
10. Jakie koszty mogę odliczyć od przychodu ze sprzedaży lokalu prywatnego?
11. Według jakiej stawki podlega opodatkowaniu dochód ze sprzedaży mieszkania prywatnego?
12. W jakiej deklaracji należy rozliczyć dochód ze sprzedaży mieszkania i kiedy zapłacić podatek?
13. W jaki sposób opodatkowana jest sprzedaż mieszkania, będącego środkiem trwałym osoby fizycznej prowadzącej działalnośc gospodarczą?
14. Czy sprzedaż mieszkania w ramach wykonywania działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami powoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej?
15. Kiedy sprzedaż lokalu użytkowego stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej?
16. Zamierzam rozpocząć działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Jakie zasady opodatkowania mogę wybrać?

Najem nieruchomości a PIT

1. Czy umowę mieszkania należy zgłosić do urzędu skarbowego?

   Co do zasady nie ma takiego obowiązku. Do urzędu skarbowego należy zgłosić jedynie umowę najmu okazjonalnego. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

   Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

   Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

   1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;

   2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

   3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

   Podstawa prawna: art. 19a i art. 19b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [Dz. U. z 2020 r. poz. 611]

2. Kiedy najem lokalu stanowi działalność gospodarczą zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów o sygn. II FPS 1/21?

   Zgodnie z uchwałą składu 7 sędziów z dnia 24 maja 2021 r. o sygn. II FPS 1/21: „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej."

   Uchwała składu 7 sędziów NSA wprowadziła tym samym rewolucję w podejściu do najmu. Zgodnie z uzasadnieniem uchwały podatnik sam decyduje, czy przychody z najmu danej nieruchomości rozliczy jako najem prywatny, czy też w ramach działalności gospodarczej. Wyrazem tej decyzji jest przyjęcie lub nie nieruchomości do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

   Celem uchwały było rozstrzygnięcie wątpliwości pojawiających się w sytuacji, gdy jedna osoba:

   • wynajmuje nieruchomości, lokale mieszkalne i użytkowe albo
   • jednocześnie wynajmuje nieruchomości w ramach działalności oraz poza tą działalnością albo
   • wynajmuje nieruchomości, które wcześniej wykorzystywała w prowadzonej działalności gospodarczej.

   NSA wskazał, że:

   • przychody z najmu należy w pierwszej kolejności kwalifikować do odrębnego źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy PIT (przychody z najmu),
   • podatnik ma prawo wykorzystywać swoje mienie do celów prywatnych, lokując nadwyżki finansowe w nieruchomości i oddając je w najem i w takim wypadku rozlicza przychody z najmu w ramach źródła najem prywatny,
   • podatnik ma także prawo do wydzielenia składników, które będą służyć prowadzeniu działalności i ujęcia ich w ewidencji środków trwałych i w takim wypadku rozlicza najem w działalności gospodarczej.

   Skutki praktyczne uchwały są następujące:

   • przyjęcie lokalu do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej – stanowi rozgraniczenie pomiędzy źródłami przychodów,
   • wyłączenie lokalu z działalności gospodarczej – powoduje powrót do źródła najem prywatny, 
   • ilość lokali, charakter zorganizowany i ciągły działalności, wysokość przychodów z najmu – nie ma znaczenia,
   • decyduje podatnik.

   Podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 Ustawy PIT

3. Czy najem kilku nieruchomości zlokalizowanych w miejscowościach turystycznych na rzecz miejscowych operatorów stanowi działalność gospodarczą?

   Niektórzy inwestorzy decydują się na zakup lokali położonych w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie (w szczególności w aparthotelu, ale niekoniecznie), a następnie oddanie ich w najem długoterminowy lokalnym operatorom. W takim wypadku zaangażowanie inwestora ogranicza się do nabycia nieruchomości, czasem jej wykończenia lub odremontowania oraz podpisania umowy najmu. Sam proces najmu na rzecz klientów organizowany jest w całości przez operatora.

   Obecnie wśród stanowisk organów podatkowych przeważają stanowiska wskazujące, że wynajem nieruchomości przez inwestora w takim układzie stanowi najem prywatny. Poniżej kilka przykładów.

   Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 listopada 2019 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.331.2019.2.JŁ:

   Stan faktyczny

   Zainteresowana wraz z mężem dokonali zakupu lokali mieszkalnych finansując zakup nadwyżkami finansowymi pochodzącymi z majątku prywatnego. Lokale te należą do Ich majątku wspólnego. Oboje uzyskują dochód pracując w pełnym etacie na podstawie umów o pracę. Ponadto Zainteresowana prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą jako jednoosobowy przedsiębiorca.

   Zainteresowana wraz z mężem nabyli cztery lokale mieszkalne w celu zabezpieczenia ewentualnych przyszłych potrzeb mieszkaniowych własnych i rodziny oraz w celu zabezpieczenia przyszłych kosztów utrzymania siebie i swojej rodziny. (…) Zainteresowana nie zajmuje się zawodowo wyszukiwaniem i dostosowywaniem lokali na potrzeby najmu. Zainteresowana podkreśla, iż w celu wynajęcia lokali mieszkalnych nie jest/nie będzie prowadzona jakakolwiek profesjonalna działalność marketingowa.

   Stanowisko organu

   najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

   Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

   * celu zarobkowego,

   * ciągłości,

   * zorganizowanego charakteru.

   (...) Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa i opisane we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że skoro najem przedmiotowych lokali mieszkalnych nie będzie odbywać się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a także opisane nieruchomości nie będą składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą, to Zainteresowanym przysługiwać będzie prawo do kwalifikowania najmu tych lokali do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem i dzierżawa, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Istotny w tym zakresie jest charakter zawartych umów najmu składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą oraz sposób wykonywania tego najmu.

   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 28 stycznia 2015 r. o sygn. IBPBII/2/415-959/14/JG:

   Stan faktyczny

   Małżonkowie 5 grudnia 2011 r. ze środków pochodzących ze wspólnego majątku kupili spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o powierzchni 38 m2. W dniu 1 lipca 2013 r. małżonkowie kupili lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność lokalu ze środków pochodzących ze wspólnego majątku. (…) Obecnie uiszczany jest 8,5% podatek ryczałtowy (…) Obecnie małżonkowie mają zamiar kupić kolejne (trzecie) mieszkanie i być może w przyszłości jeśli będą posiadać na to środki kolejne (czwarte) i zacząć je wynajmować. (…) Małżonkowie nie mają pewności, czy wynajęcie trzech/czterech mieszkań z uwagi na rozmiar działalności i jej charakter nie należy traktować jako działalność gospodarczą (…) W przypadku wynajmu trzeciego/czwartego mieszkania czynności podejmowane przez małżonków (podobnie jak do tej pory) będą sprowadzać się do: podpisywania umów z najemcami

   Stanowisko organu

   Podsumowując, Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości a uzyskiwane obecnie przychody z najmu dwóch lokali mieszkalnych, które nabył wspólnie z małżonkiem z majątku wspólnego opodatkowuje zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%. Przepisy ustawy nie wprowadzają ograniczeń pod względem ilości wynajmowanych mieszkań, które pozbawiłyby Wnioskodawcę możliwości rozliczenia w powyższy sposób. Dlatego planowany zakup trzeciego oraz czwartego mieszkania, które w zamierzeniach Wnioskodawcy będą przeznaczone na wynajem - będą prawidłowo zaliczone do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

   Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2021 r. o sygn. 0115-KDIT1.4011.762.2020.2.MN:

   Stan faktyczny

   Wnioskodawca zawarł z firmą zarządzającą nieruchomościami (działającą na zasadzie jednoosobowej działalności gospodarczej) umowę współpracy w zakresie zarządzania lokalem mieszkalnym na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia. Umowa ta będzie dotyczyć świadczenia krótkoterminowego wynajmu lokalu osobom trzecim, a także zarządzaniem najmem długoterminowym. Wspomniana firma zarządzająca będzie udostępniać lokal odpłatnie pozyskanym przez siebie gościom na podstawie umów najmu lokalu zawieranych we własnym imieniu na zasadzie wykonywania pozostałych usług obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi (PKD 55.20.19.0).

   Stanowisko organu

   najem mieszkania nie będzie wypełniać przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej

   Jeśli inwestor podjąłby decyzję o wprowadzeniu wynajmowanych nieruchomości do rejestru środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mielibyśmy natomiast do czynienia z najem prowadzonym w ramach działalności gospodarczej.

   Podstawa prawna: art. 5a pkt 6 Ustawy PIT

4. Zamierzam wynająć lokal w ramach działalności gospodarczej - jakie zasady opodatkowania mam do wyboru?
5. Jaką stawką opodatkowany jest dochód z najmu prywatnego w przypadku zasad ogólnych?
6. Prowadzę działalność gospodarczą w zakresie najmu. Czy mogę przyjąć jako środek trwały nieruchomość, która należy do majątku wspólnego małżonków?
7. Jak ustalić dochód z najmu prywatnego? Jakie koszty uzyskania przychodów z najmu mogę odliczyć w przypadku wyboru zasad ogólnych?
8. Jaka jest różnica pomiędzy remontem a ulepszeniem lokalu?
9. Jakie są stawki amortyzacji lokali od 1 stycznia 2021 r.?
10. W jakim terminie i na jaki rachunek należy uiszczać zaliczki na PIT z tytułu najmu prywatnego rozliczanego na zasadach ogólnych?
11. Czy istnieje możliwość kwartalnego rozliczania najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych?
12. W jakiej deklaracji należy rozliczyć dochody z najmu prywatnego opodatkowane na zasadach ogólnych?
13. Co stanowi podstawę opodatkowania ryczałtem od przychodów z najmu prywatnego?
14. Jakie są stawki ryczałtu przy najmie prywatnym?
15. Czy limit przychodów z najmu opodatkowanych według stawki 8% wynoszący 100 000 zł liczyć można osobno dla każdego z małżonków?
16. W jaki sposób mogę dokonać wyboru opodatkowania przychodów z najmu prywatnego ryczałtem?
17. Czy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w przypadku najmu prywatnego może rozliczać w całości jeden z małżonków?
18. Kiedy i na jaki rachunek bankowy należy wpłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych?
19. Czy jest możliwość kwartalnego rozliczania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?
20. W jakiej deklaracji należy rozliczyć przychody z najmu w przypadku wyboru ryczałtu?
21. Czy jeśli prowadzę działalność gospodarczą w zakresie najmu, mogę wybrać opodatkowanie ryczałtem?
22. Mieszkam za granicą i wynajmuję nieruchomości w Polsce. Gdzie powinnam rozliczyć się z podatku PIT?

Jeśli nie znalazłeś/-aś odpowiedzi na swoje pytanie w Poradniku, proszę zadaj je nam w poniższym formularzu. Jeśli Twoje pytanie będzie zwięzłe i uniwersalne, odpowiedź na nie może zostać zamieszczona w treści Poradnika i uzyskasz do niej dostęp. W przypadku bardziej rozbudowanych pytań, nasz doradca skontaktuje się z Tobą celem udzielenia indywidualnej porady prawnopodatkowej.